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房价的逻辑-电子书下载

简介

对我们普通人而言,房子是我们当前最重要的资产之一。因此,买房的决策会直接影响一个家庭。买对了,是财富的重大增值;买错了,就会掉到坑里。
那么,如何才能明智地决定应不应该买房、什么时候买、买哪里、怎么买呢?万一买不起,又该怎么办?
本书作者北京大学徐远教授,基于自己多年的学术研究、市场观察与实践,在书中回答了诸多关于房价涨跌和房产购买的话题,比如:当前的房价有泡沫吗?房价变化趋势背后的逻辑是什么?租房和买房哪个更合适?能用简单公式推算未来房价涨跌吗?买房要躲避哪些坑?国外的房产是否值得投资?……作者用翔实的数据和详细客观的分析与对比,针对不同情况与需求,阐述自己的观察与观点,并给出个人建议。
同时,作者认为,买房其实是买一个国家或地区的未来。你是否看好某个国家或地区的房产,取决于你对它的长期判断。因此,针对部分有海外投资意向的读者,作者也对世界各国的房地产市场做了分析,包括西方发达国家、东南亚地区等,便于读者比对。
正如投资需谨慎一样,盲目买房也是有很大风险的。因此,帮助读者理性认清市场,辨别谬误,合理、恰当地做出决策,是本书希望达到的目的。

作者介绍

徐远,北京大学国家发展研究院金融学教授,北京大学数字金融研究中心高级研究员,博士生导师,美国杜克大学经济学博士。研究领域为宏观经济、金融市场、中国经济改革,对宏观经济形势、金融投资、汇率波动、房地产、城市化等问题有系统研究。
著有《徐远的投资课》《城里的房子》《经济的律动》《人•地•城》《深圳新土改》《中国经济增长的效率与结构问题研究》,在《金融期刊》(Journal of Finance)、《金融评论》(Review of Finance)、《经济研究》、《管理世界》等国际国内学术期刊发表论文40多篇,在FT中文网、澎湃新闻等财经类媒体发表经济评论 100多篇。

部分摘录:
中国房价有泡沫吗? 本讲我们讨论一个最核心的问题:中国的房价有泡沫吗?有的话什么时候破?对这个问题的回答,决定你是看多房价,还是看空房价。
中国房价和1990年的日本很像吗?
先来看房价有没有泡沫的问题。现在的基本情况是中国房价确实已经很高了,特别是一线和核心二线城市,已经高得有点让人受不了。于是,很多人认为房价的泡沫已经很严重,甚至和1990年的日本很像,处在泡沫破灭的前夜。
为了看清这个问题,我们把北京和东京做个比较,看看北京的房价和东京比,到底处在什么水平上。因为已经过去这么多年了,不好直接比较,我们用美国作为标尺来进行比较。美国这些年一直是全球最大经济体,而且房价相对稳定,适合作为标尺。
1990年的时候,东京高端住宅的价格达到过每平方米8万美元,当时纽约高端住宅的价格也就每平方米1万多美元,东京高端住宅的价格是纽约的8倍。对比均价的话,东京核心区的均价达到每平方米3万多美元,而纽约中心城区的均价每平方米才四五千美元,两者差不多也是8倍的差距。
2018年的时候,纽约的房产均价为每平方米2万美元多一点,北京的均价为1万美元多一点,纽约房价是北京房价的2倍左右。
所以说,以纽约房价作为比较基准,一个是纽约的8倍,一个不到纽约的一半,一里一外,相差了16倍,2018年北京房价是1990年东京房价的1/16。因此,北京的房价虽然很“高”,但是和1990年的日本相比,还差很远,二者远远不在一个数量级上。“高”和“泡沫”是两个概念,“高”不一定就有泡沫。
说到这里,你可能觉得很奇怪,1990年的东京房价怎么这么高?是纽约的8倍多,也太夸张了。是的,是很夸张。当时不仅东京,日本全国的土地都很贵。当时日本全国土地价值是美国的4倍,考虑到日本的国土面积只有美国的1/25,一里一外,日本的土地单价是美国的100多倍,简直离谱。正因为如此,日本1990年的地产泡沫是近代经济史上最严重的泡沫,我们甚至都想不出还有哪个泡沫可以和这个泡沫相提并论。
后面我会专门讲日本的泡沫是如何形成、如何破裂的(参见本书第21讲、第22讲)。本讲是要说明,日本当时的地价之高,远远不是今天的中国能够比的。开一句玩笑,和当时的日本相比,今天的中国地价简直就是很便宜,更谈不上泡沫,甚至没资格谈有泡沫。
北京和纽约,谁的房价应该更高?
前文说北京房价比东京便宜很多,泡沫的证据严重不足,可是有没有这么一种可能性,就是北京的房子虽然比东京便宜,但是依然有泡沫?换句话说,有没有一种可能,东京房价是个很大的泡沫,而北京房价是个小小的泡沫呢?
从逻辑上,我们不能排除这个可能性。为了回答这个问题,我们进一步比较一下北京和纽约。北京目前的房价比纽约低,那么你觉得在未来,北京和纽约这两个城市的房价,应该哪一个更高?你可能会脱口而出,当然是纽约的高了。纽约是世界之都,人均收入那么高,房价当然应该高于北京。但是,我们用基本的经济学框架进行一些分析,简单比较一下需求和供给,你会发现结论完全是反过来的。
首先从需求看,北京是中国的政治、经济、金融、文化中心,资源高度聚集。北京有全中国最宽的马路、最好的医院、最好的学校。而纽约呢,只是美国的金融中心,美国的政治中心是华盛顿,文化中心是波士顿。纽约只是“一个中心”,而北京是“四个中心”。[1]从资源聚集的角度,纽约和北京是没法比的。我们一直说,买房其实买的是城市资源,北京聚集的资源多,房子的附加资源也就多。从需求上看,北京住房的需求是远远超过纽约的需求的。而且,中国总人口是美国的4倍,这进一步增加了对北京住房的总需求。
我们再看供给。你想一下,就会发现北京住房的有效供给比纽约少很多。为什么呢?两个原因。一个是纽约的建筑密度大。由于限高和城市规划等因素,北京的房子建得很矮、不密集,而纽约曼哈顿岛上的房屋很高、很密。根据统计,每平方米的土地上,曼哈顿建了11平方米的房子,而北京的二环以里,面积和曼哈顿差不多,每平方米只建了不到1平方米的房子。这样一来,纽约的房屋面积就是北京的十几倍。
第二个原因是纽约的房地产市场效率高、房屋的利用率高,相当于进一步增加了有效供给。
纽约的房屋出租率高,闲置的房子很少。北京呢,很多房子空着,利用效率很低。举个例子,北京的很多房子,包括国家机关、事业单位、各种单位的大院子,这些房子都是不卖、不出租的,这就大大降低了房屋的利用效率。
所以,简单概括一下,北京的房屋需求比纽约大、供给比纽约少,北京的房价当然是要超过纽约的。这和很多人的第一印象是完全相反的。
那现在是什么情况呢?目前在可比的区位和档次上,北京房价大约是纽约的一半。纽约的核心区域房产均价换成人民币在14万元左右,而北京是七八万元。高端公寓房价,纽约折合人民币在30万元左右,而北京在15万元左右。不管是房产均价,还是高端公寓价格,纽约都比北京高了1倍左右。
所以,理论上北京的房价应该比纽约高,但实际上北京的房价只有纽约的一半。这就说明,北京的房价很难说有泡沫。进一步看,目前北京的房价在全国名列前茅,北京房价没有泡沫的话,其他城市也很难说有泡沫了,至少说有泡沫的证据不足。[2]
读到这里,相信你已经意识到,我对中国房价的观点和市场流行的观点有很大的不同,分析的角度也有很大的不同。
在后面的各讲里,我会逐步详细解释这些观点是怎么来的、有哪些理论基础、有哪些数据支持,帮助你形成一个系统性的分析框架,认清房产财富的基本逻辑,逐步形成你自己的判断。
关于中国的房地产市场,有很多重要的问题都需要仔细分析和澄清,比如:
(1)中国的房价收入比为什么这么高,房价到底有没有实际收入的支撑?
(2)我国的生育率已经下降,人口老龄化已经开始,这两大人口问题会不会导致房价的断崖式下跌?
(3)信息技术的进步、交通技术的进步,使得人们可以远程工作,不用见面交流,这会不会扭转人们往城市聚集的趋势,导致城市的房价下跌?
(4)应该如何看待旅游地产、海外地产、商业地产的投资价值?共有产权房能不能买?房产税什么时候推出,对房价有多大影响?
……
这些问题都很重要、很实际,我在以后各讲会一一解答。同时,我还会解答买房子应该注意哪些细节问题,比如应该如何挑选城市、如何挑选地段,应该怎么安排付款,等等。希望这些讲解对你的实际决策有所帮助。

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