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房地产与中国经济-电子书下载

经营管理 2年前 (2022-07-13) 1350次浏览 已收录 0个评论 扫描二维码

简介

该书主要阐述房地产业与中国经济的相互关系,探讨我国房地产业发展的规律特征、现阶段存在的主要问题、对其他产业及宏观经济的影响,以及未来如何实现与经济的协调发展及长效调控机制的构建。
全书包括实证检验和理论研究两个方面。在实证检验方面,重视统计方法的应用,做到用数据说话;在理论研究方面,深入分析我国房地产市场的特征、存在的问题,同时借鉴了发达国家房地产市场发展的规律和经验,提出了具有我国国情特色的房地产业发展方向。
作者在房地产业对经济的贡献、住宅的属性、房地产调控思路、高房价的应对措施及长效调控机制构建等方面都做了大量的创新研究,尝试用发展的理念解决房地产行业发展中不断出现的新问题。
本书可作为决策部门制定政策的借鉴参考,也可作为相关研究人员和关心房地产业的读者的参考书。

作者介绍

盛松成,上海市人民政府参事,中国人民银行参事,中欧国际工商学院经济学与金融学教授。曾任中国人民银行调查统计司司长。

部分摘录:
住宅与房地产市场的特性 与其他行业相比,房地产行业具有一定自身的特点,本书归纳为住宅本身的内在经济学属性以及住宅特性带来的房地产市场的特征表现。
一、住宅的属性分析 “属性是事物的质在同别种事物发生关系时的表现。”(李达,1978)住宅的属性可以从其自然属性和经济学属性两个角度进行分析,而住宅的自然属性也是其经济学属性的基础。
(一)住宅的自然属性
住宅具有居住属性:这是住宅提供遮风避雨的居住场所这一使用价值决定的。住宅的居住属性是其最基本的属性。住宅作为房地产业的主要产品,承接了人的居住需求。居住需求是人生存的基本需求之一。《世界人权宣言》第二十五条指出,人人有权享受为维持其本人和家庭的健康及福利所需的生活水准,包括食物、衣着、住房、医疗和必要的社会服务。马斯洛的需求层次理论也把居住需求列为人最基本的生存需求之一。住宅是一种必需品,保障居民的基本居住需求是社会稳定的重要基础。
住宅具有不动性。住宅是土地上的建筑,是土地的附属物。住宅的不动性并不局限于住宅本身不可移动,而更在于与其具有附属关系的土地所处空间方位的独特性。虽然目前工程技术的发展已经可以实现建筑物的整体移动(姚忠国等,1995),但是这种情况仅是建筑物与土地的附属关系发生了改变,而本质上土地的空间位置没有发生变化。
住宅具有异质性。住宅的本质是对特定空间的占用,而物理空间不可重复占用,因此每一块土地、每一间住宅的地理位置不同。此外,从社会与经济的角度看,即使住宅的大小、房型、建筑质量相同,但是不同的空间位置使住宅对应的便利设施、配套服务也存在差异。因此,每一套住宅都有其独特之处,并非完全相同的产品。
住宅具有耐用性。根据建设部颁布的《住宅建筑规范》(GB50368-2005),住宅结构的设计使用年限不应低于50年。住宅的使用期限较长,一般经营用建筑的折旧期限为20年以上,而居住用的建筑折旧期限更长,按照国民经济核算中对城镇住房2%的折旧率计算,住宅的使用年限为50年以上。
(二)住宅的经济学属性
住宅具有稀缺性:经济学上的稀缺性是指“相对于需求,物品总是有限的”(萨缪尔森,2012)。对于住宅来说,其稀缺性一方面体现在土地的稀缺性,另一方面体现在住宅依托的配套服务的稀缺性。土地是住宅的根本,住宅是土地的附属品。土地的稀缺性首先体现在其不可再生性。土地是人类生存的场所,其总量是有限的。另外,对于我国来说,土地的供应由国家垄断。我国《宪法》规定,城市的土地归国家所有;农村和城市郊区的土地,除由法律规定属于国家所有的以外,属于集体所有。我国《土地管理法》明确指出,任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地用途的变更必须通过政府批准。
现代社会中,住宅不仅仅是遮风避雨的场所,还与众多增值服务联系在一起,比如社会治安、交通便利、环境适宜、教育医疗便捷等。这些配套增值服务构成了住宅价值的重要部分,配套服务的稀缺性是现阶段住房稀缺性的主要来源。
住宅具有投资品属性。投资指投入当前资金或其他资源以期在未来获得收益的行为(博迪,2012)。从形式上看,住宅的建设或购买都需要初期的大量投入,而其回报则是通过长时期的使用获得的。住宅投资属于实物资产投资,但是具有很强的金融资产特性。这与股票、债券等投资品的投入回报模式相同。房价相当于股票、债券的销售价值,住宅每年提供的居住服务折算的价值(租金价值)相当于股息、利息收入,按照金融资产的定价方式,房价可以视为在一定风险水平下未来租金收入的折现。
从内涵来看,住宅是土地的附属物,住宅的获取意味着对土地这一生产要素的占有。土地要素的潜在产出是住宅投资价值的保障。对此,恩格斯做过论述:“在一百年终了之后,这所房屋就用坏了,消耗掉了,不能再住人了……在这个期间终了之后,承租人并没有房屋,可是房屋所有者也没有房屋了。房屋所有者只有地皮(如果这是属于他的)及其上面的建筑材料,但这些材料已经不是房屋了。如果房屋在这个期间‘原先的费用得到了五倍或十倍的补偿’,那么我们将看到,这全是由于地租的上涨。”(恩格斯,1951)
住宅具有消费品属性。从生产的角度来看,资本品与消费品的界定是与扩大再生产紧密联系的。资本品的投入能在将来生产出更多的产品,而消费品则不能。广义的房产具有一定的资本品属性,如厂房、商铺的建设能够参与扩大再生产,产出更多的产品和服务。而狭义的住宅不具备资本品属性,因为住宅是直接为居民提供居住服务的物品,不参与扩大再生产。虽然住宅具有耐用性,可以在相当长的时期内提供居住服务,而且在经济核算中也作为固定资产进行核算;但是其本质只是延期消费,而非扩大再生产。因为如果需要提供更多的居住服务则需要新建更多的住宅,而新建住宅需要的是建筑机械和设备的投入,已有住宅并不能提高新建住宅的生产能力。因此,住宅从本质上看是消费品而非资本品。
(三)住宅投资属性与消费品属性间的关系
住宅属性中的投资属性与其消费品(非资本品)属性共存并不矛盾,但二者关系必须厘清。住宅的投资属性是指资产价值或价格的增长,使持有者的财富增长。这是从货币角度看待住宅的。住宅的消费品属性是从扩大再生产的角度,尤其是从实际生产的货物和服务看待住宅的。从有利于经济长期增长的标准来看,经济增长的动力在短期是资本品的积累,在长期是技术水平的提高。单纯货币层面上的财富增加并不意味着经济的增长。因此,住宅作为消费品,并不能直接推动长期经济增长。
在现阶段我国经济建设活动中,对住宅的投资属性和消费品属性的认识存在一定的混淆。因为财富增长意义上的投资并不等同于经济增长意义上的投资。国家统计局将住宅作为固定资产进行核算实际在一定程度上弱化了其消费品的属性(易宪容,2006)。固定资产是用于扩大再生产的资本品,而住宅作为消费品,实际上不参与扩大再生产,因此住宅形成的新增固定资产并不是有效的资本积累,不能带来未来产出水平的增长。从房地产业对经济增长的贡献看,2018年其直接贡献为占GDP约6.65%的产出。这其中70%以上是通过居民居住服务实现的,并非资本品的积累。而房地产业对经济增长的间接贡献在于“土地财政”。其实质是地方政府将获得的所持有土地的增值收益用于基础设施建设。土地使用权出让金的本质是一种租金收益,而住宅用地的土地出让收入(可以近似地看作房租),是其主要来源。地方政府获取土地出让金实际上是获取土地(住宅)的部分投资收益。这些收益仅是货币形式的收益,必须将其转化为资本品,如基础设施、厂房、设备等,才能推动经济实际增长。
二、中国住宅市场投资属性的衡量及影响 2017年,习主席在十九大报告中提出“房子是用来住的、不是用来炒的”,这体现了我国对于住房属性认识的里程碑式转变。正如前文分析的那样,住房的本质属性是消费品,而非投资品,但自1998年“房改”以来,我国住房的属性没有被很好地厘清,随着住房投资属性不断加强,调控政策难以达到预期目标,高房价、高地价、房地产库存等一系列问题制约了房地产业的健康发展,甚至对经济增长也造成一定的负面影响。为了研究这一问题,本书需要对当前市场住宅的投资属性进行定量分析。

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